发布时间：2023-09-21 17:32:58
绪论：一篇引人入胜的城市发展的区位条件，需要建立在充分的资料搜集和文献研究之上。搜杂志网为您汇编了三篇范文，供您参考和学习。
1、自然因素：气候（光照、热量、降水）、地形、土壤、水源。
2、社会经济因素：市场、交通运输、政策、劳动力、技术。
3、农业区位因素发展变化：早期自然因素对农业区位的影响最为显著。随着社会的进步，市场、交通运输和冷藏保鲜技术等社会经济因素的影响越来越突出。
二、工业的区位因素
1、自然因素：土地、水源、气候。
2、社会经济因素：原料、动力（燃料）、劳动力、市场、交通运输、政策、技术、信息通讯、国防安全、环境、集聚、个人偏好。
3、工业区位因素发展变化：
①原料对工业区位的影响逐渐减弱，市场对工业区位的影响逐渐增强；
②交通运输、信息通讯对工业区位的影响越来越显著；
③劳动力数量对工业区位的影响逐渐减弱，劳动力数量对工业区位的影响逐渐增强。
三、城市的区位因素
1、自然因素：
（1）地形
①平原：理想地形；②山区：河谷两岸；③高原：热带地区。
（2）气候：气温适中，降水适度的中低纬沿海地区。
（3）河流：
①河口处：如广州、上海；②河流汇合处：如重庆、武汉；③水陆交通转运点：南京、伦敦；④水运的起点或终点：赣州。
（4）矿产：如大同（煤）、大庆（石油）、攀枝花（铁）。
2、社会经济因素：
①交通运输：如“火车拉来的城市”石家庄、株洲。
②政治：首都（如北京、巴西利亚）、省会城市（如合肥）。
③军事：如山海关、嘉峪关。
④宗教：如拉萨（喇嘛教）、耶路撒冷（犹太教、伊斯兰教、基督教）。
⑤科技：如日本筑波、美国硅谷。
⑥旅游：如桂林、黄山、井冈山。
⑦边贸：如凭祥、瑞丽、二连浩特。
3、城市区位因素发展变化：
①军事、宗教对现代城市的影响减弱；
②交通运输、自然资源一直产生巨大影响；
③科技、旅游成为影响一些城市的新的主要因素。
四、交通线（以京九铁路为例）的区位因素
1、自然因素：全线跨越五大水系，穿越崇山峻岭，沿途地形各异，地质条件复杂，工程难度大。
2、社会经济因素（决定性因素）：
（1）社会：合理布局交通网。
（2）经济：促进沿线经济的发展。
（3）政治：维持香港的长期稳定和繁荣。
（4）技术：先进的科技是保证。
五、交通点（以上海港为例）的区位因素
1、自然因素：
（1）陆域条件（筑港条件）：长江三角洲地势平坦开阔，有利于筑港。
（2）水域条件（航行条件、停泊条件）：长江和黄浦江江宽水深，保证了船舶入港航道应有的宽度和大量船舶抛锚所需的空间。
2、社会经济因素：
（1）经济腹地：上海港的经济腹地是中国经济最发达的长江流域地区。
（2）城市依托：上海港以中国最大的城市上海市为依托。
六、商业中心（以上海为例）的区位因素
1、自然因素：自然环境（地形、气候、水源）的不同为商业网点的形成和发展提供了必要的前提。
2、社会经济因素：
（1）上海拥有较强的商品生产能力（有稳定的商品来源区）。
（2）上海拥有商品经济发达的广阔腹地（服务区域）。
（3）水陆交通便利，促进了商品的集散。
七、区位选择，进行正确的区位选择必须把握以下三个步骤
1、全方位分析主要区位因素
从自然因素和社会经济因素两大方面入手，思维发散，要点全面，力求完整。如北京中关村发展高科技产业，可从环境（自然因素）、科技和交通（社会经济因素）等方面进行全面分析。
2、抓住区位选择的主导因素
一、西安国际港务区概况
西安国际港务区是陕西省“十一五”规划确定的重大建设项目，它由保税物流区、国内物流区、集装箱作业区、国际贸易拓展区、国家应急物流园区、空港物流园区、产业转移承接区、湿地景观区、综合配套区、综合服务区等功能区域组成。作为以现代物流、现代商贸服务业为龙头的专业化园，西安国际港务区依托西安铁路集装箱中心站和西安综合保税区两大平台，采用公、铁、航、海多式联运，承接沿海港口功能内移，将迅速形成商贸、物流、加工、服务等产业聚集。成为西北地区连接珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈的门户和桥梁，成为服务陕西、覆盖西北、辐射欧亚大陆桥节点城市物流体系的平台。
二、区域经济学中的区位选择理论
区位理论是经济地理学以及区域经济学的核心基础理论之一，是解释人类经济活动的空间分布规律，在一定的经济空间中，各区位所处的地位不同，其区位因素各异，从而其市场、成本、技术、资源约束不同，为追逐最大化的经济利益，各决策主体根据自身的需要和相应的约束条件选择最佳的区位，也即决策主体的区位选择过程，在这一过程中，企业需要根据什么样的理论进行抉择、选择的过程中需要考虑到哪些因素，共同构成了区位选择理论的核心内容。
区位选择理论主要包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯泰勒的中心地理论和廖什的市场区位论。德国经济学家杜能和韦伯认为区位选择应该符合三个标准即成本最低；市场份额最大；集聚效应最高。区位选择的基本因素包括自然因素，社会经济因素，科技因素和投资环境。杜能指出距离城市远近的地租差异即区位地租或经济地租，是决定农业土地利用方式和农作物布局的关键因素，由此他提出了以城市为中心呈六个同心圆状分布的农业地带理论，即著名的“杜能环”。韦伯继承了杜能的思想，指出三条区位法则即运输区位法则、劳动区位法则和集聚或分散法则，他认为运输费用决定着工业区位的基本方向，理想的工业区位是运距和运量最低的地点。
三、西安国际港务区的区位分析
（一）位于西安发展的战略要地，具有明显的区位优势
物流企业一般占地面积较大，周围应有足够的发展空间，为物流中心及工业企业发展留有余地，它以效益为宗旨，地价的高低对其区位的选择有重要影响。
西安国际港务区位于位于西安市东北部灞渭三角洲，园区西沿灞河，北抵渭河，东接临潼，是西安未来空间发展格局中的战略要地，南衔绕城高速和城市三环线，距西安市行政中心五公里，是西安经济社会发展和城市建设“北扩、东拓、西联”的前沿区域。此处风景优美，地阔人少，地价适宜，完全具备大型基础设施建设的条件，可降低对城市生活的干扰，泾渭灞四水聚港，丰厚的文化积淀与良好的生态环境为园区快速发展创造了条件。它的建成将对拉大城市骨架，完善城市功能，优化城市布局，统筹城乡发展起到不可替代的重要作用。
（二）具有便利的交通运输条件
西安是西部大开发战略的桥头堡，是中国地理版图的几何中心，是中国内陆最大的铁路交通枢纽和内陆最大的铁路交通通信中心之一。西安国际港务区靠近货物转运枢纽，铁路、公路、航空能够保证货畅其流。通过多种实体交通方式的组合，可最终实现西安国际港务区便捷、高效的现代物流配送集疏运系统。
公路方面，西安地区拥有西北地区最为发达和繁忙的公路交通体系，西安处于“米”字型辐射状干线公路网的中心，是中国干线公路网中最大的节点之一。
铁路方面，西安国际港务区北部依托西安铁路集装箱供应站，具有得天独厚的区位优势。便捷的铁路输运系统和集装箱中心站确立了西安物流中心的地位。它将依托西安铁路集装箱中心站、西安新筑铁路散货场以及周边便利的铁路运输网络，实现与沿海港口有效连接，形成中国西北最大的转运枢纽型综合物流园区。
航空方面，西安市同样具有突出的优势。咸阳国际机场可以为西安国际港务区的日常航空运输提供便利的条件，窑村机场可承担应急物流的运输。
（三）具有数量充足，素质较高的劳动力条件
西安市高效云集，科研机构众多，有着较强的物流教育与科研实力，这是西北地区其他省市所无法相比的。长安大学、西安交通大学、西北大学等高校都设有物流专业和科研机构，具备培养物流学科博士、硕士、本科及专科各个层次专业人才的资质和能力，能够为西安现代物流企业的可持续发展提供充足、良好的智力支持。
（四）具有先进的信息技术条件
西安市的科技优势及其依托西安高新区的高新技术产业优势是十分突出的，陕西电信的发展一直都走在西部地区前列，其电信网络已实现模拟网向数学网、人工交换向程控交换重大转变，基础传输网在全国处于网络枢纽地位，技术上达到国内先进水平，先进的信息技术对物流信息化起到很高的带动作用。
（五）具有良好的投资环境
西安国际港务区建成的内陆港，解决了陕西地区对外贸易和承接外向型产业的硬件环境，将为各界企业营造良好的投资环境，实现共同发展、互利共赢，也为跨国企业开拓西北内陆市场、中亚市场甚至欧洲市场打开了通途。陕西省委、省政府，西安市委、市政府负责研究制定招商引资优惠政策，并负责相应落实、监督，解释、咨询；这为招商引资提供了软环境。
四、结束语
西安国际港务区的区位优势独特，它不仅是西安的，更是中国的，甚至是亚欧大陆桥上的重要纽带。在陕西已成为国家重要的资源、能源基地的形势下，西安国际港务区的建成将对西安市、陕西省的产业结构、城市形态、城市功能及城市价值的兑现都起到重要作用。它是陕北、关中、陕南三大经济带的物流枢纽和辐射中心，它将会以其优惠的税收政策、快捷的集疏运体系、完整的产业配套链、最新的市场信息流、方便的融资渠道、强大的保税物流功能、高效的行政服务架构等，在构建起完善、发达的现代服务业体系，充分地为西安“四区两基地”强大的产业提供配套服务的同时，辐射西北和黄河中上游地区，使西安真正成为承接东部沿海和国际产业梯度转移的洼地、拉长产业链条的平台、发展高端服务业的核心区，将为西北内陆地区与国际、国内搭建一个物流合作平台。
参考文献：
[1]姜华：西安国际港务区的选址与规划研究[D].西安：西安建筑科技大学，2008.
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）11-281-02
一、房地产区位因素及房地产区位优劣的形成
房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择，即区位，区位因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素等。
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。
对一个房地产企业来说，区位选择十分重要。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利。因此，房地产的区位不同，价格就会有很大的差异，尤其是城市中心区域，其价格高低几乎为区位优劣所左右。
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于和接近经济活动的中心、交通要道、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。居住用房地产和商住两用的区位优劣，主要看是否位于或接近经济活动的中心、要道的通口，交通条件，人流量大的地区。
二、房地产开发项目区位因素对房价的影响分析
一般来说房产因其在市场上的价格有差别，起决定作用的是区位的条件。区位发生变化，房价也会随之而改变，区位是影响房地产价格水平基本因素。把握影响房地产价格水平基本的影响因素，从而可以准确地评估或预测房地产价格，可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。
1.房地产所在区位距离市中心的距离对房价的影响。城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心，一般来说，在距离市中心的等距的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用实际距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。
2.房地产所在区位对外交通条件对房价的影响。交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产产业的蓬勃发展。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批敏感的开发商进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。
交通条件主要是指房地产开发建设区位内的人、货物的流动与运输条件，也是房地产区位因素的基本条件之一。城市内部房地产开发建设的交通条件主要包括市政道路、地铁、轻轨、穿越城市的主干线道路等内容。由于住户的工作和学习不可能仅仅局限在房地产开发建设的范围内，必然存在着城市内部流动，而交通条件就是实现城市内部人员与货物流动的基本条件，随着经济发展水平的不断提高，人们的生活节奏水平不断加快，对于便捷、快速以及安全的交通条件也提出了更高的要求，这也是房地产开发建设实现社会以及经济效益的基本影响条件。
3.房地产所在区位基础设施配套与房价的关系。完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。
（1）生活保障设施对房价的影响。基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程，房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。
随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注，邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。
（2）文体设施对房价的影响。文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。据市场机构调查，购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为51.7%和45.3%。
首先是，教育对房价的影响，教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房产，有着积极的推动作用，今天，教育概念成了楼盘的一个卖点，有助于销售，教育设施配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高。其次是，医疗卫生设施对房价的影响，小区有完善的医疗设施，或者临近完善大型医院，方便人们就医，会抬升房价。如果在社区建立二级或二级以下的医院，人们的就医条件得到改善，房价自然会有较大的增值。相反，房地产区位在医疗配套设施方面因为拥有三甲以上的大型医院，就会成为了人们理想的安居之所，成为高价位住宅区。再次，体育娱乐设施对房价的影响，临近大型文化体育设施对房地产的品质有提升的作用。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。复合地产的一个成功模式，便是体育与地产的结合。但是体育设施的建设必须考虑适当的规模，规模要与稳定的消费群体的数量相匹配，才能保证可持续发展。因此大社区可以考虑大规模，小社区就不能搞大规模。而且，无论大小，有条件的，要考虑与社会资源的整合。
4.房地产所在区位内繁华程度与房价的关系。商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。
5.房地产所在区位环境与房价的关系。环境因素可引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于需求扩大及收入增加使人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。
（1）社会环境。社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。
社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感，价格自然高。居民的社属性对房地产价格也有影响。居民在购房时尽量选择相同社会群体的住宅区。高收入职业群体多居住位置条件较好的住宅区，所以这区域的房地产价格比较高，反过来这样的社会聚居又提升了房地产的区位价值，进而提升房地产的价值。
（2）景观环境。在同一城市中，不同区域或者地段的空气清新、水源洁净、绿化程度等都是不同的；在大型公园旁开发楼盘，或在具有一定规模的社区内建造公园，这已成为近年来国内高档住宅开始的一个定律。最具代表性的例子就是上海浦东的世纪公园，在它还没有建成以前，其周边的房价比较一般；在世纪公园建成后，这里的房价一路飚升。
总之，房地产价格对区位反应灵敏，区位因素对于房地产建设开发的影响作用是非常直接的，同时也是影响房地产开发建设效益的关键因素，对于房地产开发的价值以及房地产的价格水平具有决定作用。笔者认为，消费者所关注的因素，几乎皆属区位因素，买一个物有所值的房地产，区位分析的重要性越来越凸显。反过来，房地产开发商必须充分考虑这些因素，充分利用和改良项目的区位条件，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展。
参考文献：
[1] 胡志斌.基于GIS的绿地景观可达性研究以沈阳市为例[J].沈阳建筑大学学报（自然科学版），2005（11）
